NEGOCIAR Y PREPARAR UNA OFERTA GANADORA
Comprar una casa como sabemos es una decisión muy importante para una familia, el proceso puede ser estresante por su relevancia y su complejidad inherente.
Revisemos uno de los puntos que recientemente sucede con frecuencia y nos obligan a replantear la estrategia de compra: Ofertas Múltiples.
Estamos en un mercado de vendedores, esto quiere decir que hay una mayor demanda y en un elevado porcentaje, por la misma casa se presentan varios compradores potenciales que simultáneamente presentan ofertas de compra, en este caso el vendedor tiene la oportunidad de iniciar una subasta. Para adquirir la propiedad, los compradores se ven en la necesidad de aumentar notablemente el precio de su oferta y asi tratar de resultar el ganador de la subasta, es decir que su promesa de compra sea aceptada.
¿Cómo sucede y se sistematiza este proceso?
En Quebec las reglas generales establecidas por los organismos Inmobiliarios dan un marco de referencia que ayuda en estos casos, sin embargo, es variable en cada situación. Contar con una preaprobación bancaria es indispensable y el asesoramiento de tu agente inmobiliario es invaluable para lograr tu objetivo o en su caso definir, si ya no vale la pena continuar en la subasta.
Obviamente el precio es el factor determinante, pero otros puntos también cuentan como las condiciones : inspección, firma con el notario, fecha de ocupación, asimismo variables intangibles como la relación y empatía con los vendedores y el agente de los vendedores.
La regulación existente obliga a realizar un proceso diferente a las subastas que conocemos en obras de arte y automóviles, en esas subastas todos conocen las posiciones y ofertas de los compradores.
En el caso inmobiliario en el proceso no se conoce cuanto están ofertando los otros compradores, por lo que recientemente los compradores se ven obligados en estos casos a ofertar cantidades muy por encima del precio inicialmente solicitado por los vendedores. Es el proceso conocido como ‘subasta a ciegas’, la razón por la que las autoridades han impuesto este proceso es con la intención de evitar favoritismos y tener un proceso equilibrado.
La experiencia de tu agente es fundamental para medir el monto adicional apropiado en cada caso para poder ganar la subasta. Tu agente conoce el mercado, la zona y sus habilidades como negociador para entender la lógica particular de los vendedores y saber que puntos son los que más les interesan. Trata de cumplir puntualmente los otros requerimientos mencionados (fecha de ocupación, financiamiento)
En ciertas zonas de la zona metropolitana de Montreal, las sobreoferta de 50 o mas compradores que compiten encarnizadamente son muy comunes, para ganar es necesario ofertar varias decenas de miles de dólares por encima del precio base.
En otras zonas las subastas son un poco menos reñidas, pero si es común que se presenten 5 y hasta 10 ofertas simultáneas.
Esta es la realidad inmobiliaria que vivimos actualmente. La información que te proporcione tu agente es vital para que tu evaluación sea lo mas informada posible, por ejemplo, pregúntate a ti mismo, ¿cómo te sentirías si ofertaras sólo $40,000 de más en lugar de $45,000 y perdieras la subasta?
Si la propiedad realmente te interesa y no quieres perderla, comprométete a ofrecer el mejor precio posible. Si la pierdes que no tengas remordimientos porque tú ofreciste el precio que en tu opinión era el máximo justo.
Una vez que hayas evaluado con cuidado, tomando en cuenta la información disponible, decidido y presentando tu mejor oferta, solo queda respirar profundo, cruzar los dedos y esperar que tu oferta sea la elegida.
Es un proceso, aún en el caso de rechazo hay lecciones valiosas para continuar la búsqueda y encontrar la propiedad que buscas.
Conclusión:
• Tener una pre aprobación bancaria, muy superior al precio solicitado por el vendedor;
• Asegúrate de que la promesa de compra tenga la menor cantidad de condiciones posibles;
• Se flexible con la fecha del acta de venta y de ocupación, tratando de coincidir con las fechas solicitadas por el vendedor;
• Da un cheque certificado como depósito al acompañar la oferta, para demostrar tu seriedad en la transacción;
El vendedor desea que la transacción sea rápida, sin problemas y rentable para él. Pero, recuerda que esta compra también debe ser beneficiosa para ti.
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